Налоговый Кодекс РФ устанавливает обязанность платить налог с доходов, получаемых гражданами. В том числе при сдаче своей недвижимости в аренду собственник получает доход, с которого нужно оплатить 13 процентов. Но далеко не все платят этот налог. Конечно, если с квартирантами отношения хорошие, и договор не попадет на обозрение третьим лицам, а деньги передаются наличными, то рисков практически нет, но если деньги перечисляются на карту, то банк может заподозрить подобные операции, потребовав отчитаться, после чего информация может дойти и до налоговой инспекции. Так же, сотрудники ФНС совместно с управляющими компаниями начали активно выявлять квартиры, которые сдаются. Такие мероприятия повышают риски для арендодателей, из-за чего уровень беспокойства заметно повышается.
Встает вопрос, заплатить налог и спать спокойно (а это 13 процентов, сумма немалая), либо надеяться, что проверка до них не дойдет, а если дойдет, то ничего доказать не смогут. Но сейчас, в ряде регионов появилась интересная альтернатива, которая может решить данную дилемму. Рассмотрим, что меняется в новом году.
Варианты отчетности при сдаче жилья

Сдать свое жилье можно путем заключения договора найма на срок 11 месяцев, в таком случае его не нужно будет регистрировать в Росреестре, что весьма удобно. Что касается отчетности, то ряд собственников предпочитают платить 13 процентов от НДФЛ, просто заполняя декларацию в налоговую инспекцию. Некоторые решили зарегистрировать ИП, плюс в том, что примени УСН 6 процентов, сумма налога снижается в 2 раза, и вместо 13 процентов нужно заплатить лишь 6, но и есть и минус, помимо налогов ИП нужно осуществлять дополнительные взносы в ПФР, а так же заниматься отчетностью. Это все лишние заботы, поэтому вариант с ИП больше выгоден тем, кто сдает несколько объектов и имеет более высокий доход от арендной платы.
Но и третий вариант, это вообще не платить. С одной стороны это хорошая экономия, с другой, все же есть риск, что об этом узнает ФНС, причин может быть много: ненадежные квартиранты, принципиальные соседи, получение информации управляющей компании, банком и т.п.
И вот с 2019 года, появился еще один вариант, который пока только доступен жителям отдельных регионов.
Применения закона о самозанятых

Итак, с 2019 года начал действовать Федеральный закон №422-ФЗ от 27.11.2018 года, который в ближайшее время будет действовать в г. Москва, Московской области, Калужской области и Республики Татарстан. Если эксперимент будет успешен, не исключено, что в скором времени он начнет действовать на всей территории РФ.
Таким образом, еще до начала действие данного закона, стали появляться вопросы, можно ли применить данный закон лицу, который получает доход от аренды жилья. Соответствующий запрос был направлен в ФНС, и в официальном письме ФНС дала положительный ответ, указав, что такая возможность есть (ФНС России от 25 января 2019 г. № СД-3-3/458@ «О рассмотрении обращения»).
Рассмотрим, какие преимущества есть у данного варианта.

Преимущества применения закона о самозанятых

Самое большое преимущество это низкая ставка налога — всего 4 процента от дохода. При этом, подавать декларацию не нужно, достаточно лишь загрузить приложение на свой смартфон. Приложение называется «Мой налог». Отчисления производятся ежемесячно, а все данные указываются в приложении, таким образом, внести данные и оплатить налог можно в течение нескольких минут, не выходя из дома.
Таким образом, применив данный вариант, можно существенно сэкономить на налоге, и при этом не переживать, что налоговая инспекция узнает о получении дохода. Можно спокойно принимать оплату за аренду на банковскую карту и не волноваться, что ее банк может заблокировать.
Единственный минус лишь в том, что пока такая возможность есть лишь у жителей четырех регионов РФ. По моему мнению, это замечательная альтернатива в данном случае. При этом, если арендодатель хочет сохранить уровень дохода, он может поднять стоимость на 4 процента, что не так ощутимо, либо вообще разделить расходы по налогу с нанимателем, в итоге получится по 2 процента, что практически будет незаметно для сторон.
Но какой вариант использовать каждый будет решать сам, исходя из своей ситуации. Я не призываю что-то конкретное выбирать, а лишь озвучил новую возможность для арендодателей.