Действия наймодателя

Прежде всего, обратиться к договору. Хорошо, когда в договоре есть пункт о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена этой квартиры. В таком случае необходимо направить нанимателю ценное письмо с описью вложения, в котором предложить ему расторгнуть договор и освободить квартиру в срок, определенный договором.

Направить письма необходимо как по адресу регистрации граждан, так и по месту фактического проживания.

Не будет лишним также продублировать предложение о расторжении договора и выселении путем СМС и в тех мобильных приложениях, которыми пользуется арендатор (ватсап, телеграм и т. д.).

Если сторонам не удалось достичь соглашения о расторжении договора и наниматель категорически не желает этого делать, то необходимо обращаться в суд с иском о расторжении договора найма и выселении и ссылаться на пункт договора о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена.

Суд

К исковому заявлению необходимо приложить: договор найма жилого помещения, документ, подтверждающий право собственности наймодателя на указанное жилое помещение, квитанцию на отправку ценного письма и текст письма, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (если обращались с заявлением в правоохранительные органы), квитанцию об оплате госпошлины. Пригласите в судебное заседание 2–3 соседей, которые подтвердят, что наниматели продолжают проживать в квартире дольше срока, указанного в уведомлении о расторжении договора.

Сложности

Теперь рассмотрим ситуацию, когда в договоре отсутствует пункт о его досрочном расторжении по инициативе нймодателя в случае продажи или обмена квартиры.

Что говорит закон?

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Что необходимо знать нанимателю?

В случае расторжения договора в судебном порядке необходимо в обязательно письменно уведомить наймодателя в разумный срок. Обычно этот срок составляет 2–3 месяца.

Переход права собственности на сданное в найм имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Если вы продадите, подарите, обменяете принадлежащую вам квартиру, у нанимателя сохранится право найма до окончания срока, указанного в договоре.

Обращаясь в суд с иском о досрочном расторжении договора, необходимо будет доказать обстоятельства, подтверждающие, что наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, не вносит оговоренную в договоре плату более двух раз подряд и т. д.

Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо действия самостоятельно, проконсультируйтесь со специалистом.

У вас остались вопросы⁉ Или вам требуется юридическая помощь⁉
Записаться ✍ на личный прием в офисе можно
по ☎ +7(978)77-54-22
Подробнее о наших услугах 👉 krimpravo.ru
Мы находимся в г.Ялта, ул.Набережная им. В.И. Ленина, д. 5А, 4-й эт.